La constructibilité d'un terrain est décrite comme la simple équation de X mètres carrés de surface construite pouvant être construits sur X mètres carrés de terrain.
C'est-à-dire la quantité totale de mètres carrés qu'il est possible de construire sur un terrain, que ce soit sur un ou plusieurs étages.
Dans cette définition, on distingue deux types de constructibilité : la constructibilité brute ou zonale et la constructibilité nette, toutes deux établies par les réglementations municipales ou régionales.
Constructibilité brute
La constructibilité est dite brute ou zonale lorsqu'elle se réfère à un domaine objet d'urbanisme, c'est-à-dire qu'elle correspond à une zone de terrain qui subira une transformation urbanistique à l'avenir.
Ce type de constructibilité concerne généralement ce qu'on appelle le terrain à urbaniser, un régime foncier de caractère transitoire. Il s'agit généralement d'un terrain aux caractéristiques rurales, qui correspondrait normalement au régime du terrain non urbanisable, mais qui, grâce à l'étude urbanistique de l'évolution des territoires, est considéré comme susceptible d'être intégré à la zone urbaine de la ville par un processus d'urbanisation.
Pour cette raison, il conserve la validité du terrain à urbaniser jusqu'au moment où il est transformé en terrain urbain par un Plan Partiel ou un Projet de Remembrement.
Constructibilité nette
D'autre part, la constructibilité nette concerne les terrains constructibles, avec un aménagement détaillé qui établit leurs conditions de construction. Elle correspond aux terrains de régime urbain.
Le critère de base pour classer un terrain comme urbain est qu'il se trouve dans une zone urbanisée, c'est-à-dire qu'il dispose des services urbains de base propres à cette catégorie de terrain : accès routier, eau, assainissement et électricité.
C'est pourquoi, lorsque nous achetons un terrain, indépendamment du nombre de mètres carrés dont il dispose, nous sommes vraiment intéressés à savoir dans quelle mesure nous pourrons construire dessus. Une surface initiale plus importante d'un terrain ne signifie pas toujours un plus grand nombre de mètres carrés constructibles.
Facteurs influençant la constructibilité d'un terrain.
Il existe une série de facteurs qui influencent également les calculs. Nous allons les énumérer dans la liste suivante :
- Les utilisations autorisées par l'aménagement
- La localisation
- Les conditions de construction
1. Les utilisations autorisées par l'aménagement
Dans l'exploitation urbaine, l'autre variable indispensable qui est prise en compte en plus de la réglementation sur la constructibilité est les utilisations autorisées par l'aménagement, car la valeur de la construction varie en fonction des utilisations auxquelles elle peut être destinée.
Par exemple, la valeur du plancher pouvant être destiné à l'habitation est généralement différente de celle pouvant être destinée à des utilisations industrielles. En principe, la constructibilité ayant un large éventail d'utilisations possibles, comme c'est le cas pour le logement, a généralement plus de valeur que celle qui a des alternatives d'utilisation plus restreintes, comme l'usage industriel ou les équipements privés.
2. La localisation
La localisation d'un terrain est un autre facteur qui influence les valeurs de constructibilité qui le régissent, car des bâtiments similaires et avec des possibilités d'utilisation similaires peuvent varier considérablement en valeur selon qu'ils se situent à un endroit ou à un autre de la même ville.
Généralement, un environnement plus urbain est régulé avec une constructibilité plus importante, cette valeur pouvant être supérieure à 1 m2/m2 de terrain, toujours dans le cas d'un type de terrain urbain. Dans le cas des zones de terrain à urbaniser, les constructibilités varient généralement de 0,2 à 1 m2 de plancher/m2 de terrain, tandis que dans les zones rurales, elles sont généralement encore plus faibles en raison de la disponibilité d'un plus grand espace pour construire.
3. Les conditions de la construction
Les conditions de la construction en général ont généralement moins d'importance que les variables précédentes. Cependant, il est clair que deux terrains ayant la même constructibilité, les mêmes utilisations et une localisation similaire dans la ville peuvent avoir une valeur différente. Cela dépend de la différence de qualité qui peut être obtenue par les diverses conditions de construction fixées dans chaque cas, par exemple dans un îlot fermé ou dans des bâtiments isolés avec jardin.
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